Budowa domu bez pozwolenia na budowę.

Zgłoszenie budowy to uproszczenie procedury związanej z przygotowaniem, rozpoczęciem i zakończeniem niewielkich inwestycji. Pozwolenie na budowę zostało zastąpione tak zwaną milczącą zgodą. Od 28 czerwca 2015 r. rozpoczęcie budowy wymarzonego domu jest szybsze i prostsze administracyjnie. Został zmieniony art. 29 Prawa Budowlanego z wyróżnieniem zabudowy jednorodzinnej. Dla budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki i nie mają negatywnego wpływu na środowisko, zamiast pozwolenia wystarczy zgłoszenie budowy. Zwolnienie nie obejmuje zabudowy szeregowej i zabudowy bliźniaczej, ponieważ taka zabudowa zawsze będzie swoim obszarem oddziaływania wykraczała poza teren działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym.

I. Obszar oddziaływania obiektu

To teren w otoczeniu domu lub innego obiektu, który jest wyznaczony na podstawie przepisów ustalających ograniczenia w zagospodarowaniu związane z tym domem lub obiektem. Mówimy tu o Miejscowym Planie Zagospodarowania lub Warunkach Zabudowy. Ograniczenia wynikają od parametrów domu na podstawie konkretnego projektu domu i jego usytuowania na działce. Nowelizacja prawa budowlanego przeniosła obowiązek określenia obszaru oddziaływania obiektu na projektanta/architekta adaptującego, niezależnie od  tego, czy inwestor wybierze tryb pozwolenia na budowę, czy też zgłoszenie budowy. Architekt adaptujący będzie musiał dokonać analizy ograniczeń w zagospodarowaniu,  w tym zabudowy tego terenu.

II. Ograniczenia dotyczące zagospodarowania

Najważniejszym punktem analizy obszaru opracowania jest ustalenie czy projektowany obiekt swoim usytuowaniem, gabarytami będzie wpływał na sąsiednią działkę. Architekt analizuje przede wszystkim warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

• kwestia zacienienia - sprawdzenie czy projektowany dom nie ogranicza dopływu światła słonecznego do budynków istniejących na sąsiednich działkach,
• ochrona przeciwpożarowa - analiza odległości planowanego domu od granic sąsiednich nieruchomości,
• studnie, oczyszczalnie, zbiorniki na gaz - analiza odległości w zakresie sytuowania obiektów dodatkowych, które moga ograniczyć sąsiada w swobodnym usytuowaniu domu i obiektów takich jak: studnie, oczyszczalnie ścieków, czy zbiorników na gaz.
• przepisy ochorny środowiska (przyrody, zabytków, prawa wodnego) - architekt musi sprawdzić i rozważyć szczegółowe warunki techniczne dla planowanej inwestycji i działek sąsiadujących pod kątem emisji hałasu (w przypadku prowadzenia usług, zakładów produkcyjnych), otoczenia zabytków, kwestie odległości ujęć od wody.

III. Zgłoszenie budowy z projektem

Nowa podstawa prowadzenia robót budowlanych dotyczy jedynie:

• budowy wolno stojących budynków mieszkalnych, których obszar opracowania  mieści się w całości na działce/działkach,
• przebudowy, rozbudowy, nadbudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych pod warunkiem, że nie powodują powiększenia obszaru opracowania,
• budowy wolno stojących paterowych budynków stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35m2,
• budowy sieci elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1kV, sieci wodociągowych, sieci kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

IV. Procedura zgłoszenia budowy

Przede wszystkim do zgłoszenia będzie potrzebny  projekt architektoniczno-budowlany  w 4 egzemplarzach. Architekt adaptujący, który przygotowuje projekt budowlany do złożenia w urzędzie, określa obszar oddziaływania inwestycji. Jeżeli budynek zmieści się w całości na działce, inwestycja może być objęta zgłoszeniem.

V. Dokumenty niezbędne do zgłoszenia budowy

Do zgłoszenia budowy należy dołączyć:

• projekt architektoniczno-budowlany w 4 egzemplarzach,
• posiadane prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/ lub warunki zabudowy,
• oświadczenie właściwego zarządy drogi - tylko w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej,
• informacja o obszarze oddziaływania obiektu.

W takiej sytuacji nie trzeba dołączać warunków przyłączenia obiektu do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej, gazowej czy energetycznej. To, czy budynek ma podłączenie do mediów i dostęp do drogi publicznej, będzie weryfikowane na etapie oddawania go do użytku.

VI. Oczekiwania na rozpoczęcie prac budowlanych

Zgłoszenia należy dokonać na co najmniej 30 dni przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac budowlanych. Właściwy ogran administracyjny (starosta lub prezydent miasta powiatowego) ma 30 dni na zajęcie stanowiska. Jeśli organ nie wnosi sprzeciwu do zgłozenia budowy, złożony z nim projekt podlega ostemplowaniu i jeden egzemplarz zostaje w urzedzie, dwa zwracane są inwestorowi, a jeden przekazywany jest do nadzoru budowlanego. Inwestor ma obowiązek zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór  nad zgodnością realizacji budowy z projektem domu o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Obiekty budowlane wymagają geodecyjnego wytyczenia na działce oraz ustanowienia Kierownika Budowy. Wydłużono czas rozpoczęcia budowy domu z dwóch do trzech lat.